220억 부동산을 86억에? 국세청의 새로운 감정평가 규정

일자 : 2024년 12월 3일(화)

국세청, 상속·증여 부동산 세금 검증 강화 방침

2024년부터 국세청이 상속·증여 부동산에 대한 세금 검증을 대폭 강화할 예정입니다. 초고가 아파트와 호화 단독주택을 감정평가 대상으로 포함하며, 공시가격과 실제 시가 간의 괴리를 줄이기 위한 제도적 장치가 마련됩니다. 이에 따라 부동산 상속 및 증여 과정에서 발생하던 세금 회피 문제를 개선하려는 의지가 반영되었습니다.

초고가 부동산, 감정평가 대상으로 추가

국세청은 내년부터 상속·증여 부동산 중 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액 비율이 10% 이상일 경우 감정평가 대상으로 지정한다고 발표했습니다. 현재는 차액이 10억 원 이상일 때만 감정평가 대상이 되었으나, 이번 규정 개정으로 그 기준이 대폭 강화된 것입니다. 특히, 기존에는 제외되었던 주거용 부동산도 감정평가 대상에 포함됩니다.

공시가격과 시가 괴리 문제

최근 부동산 가격 상승으로 인해 초고가 아파트와 단독주택의 공시가격이 실제 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있습니다. 예를 들어, 서울 용산구 나인원한남(전용면적 273㎡)의 경우, 추정 시가는 220억 원에 달하지만 공시가격은 86억 원(약 39.1%)에 불과합니다. 이러한 괴리를 악용해 낮은 공시가격을 기준으로 상속·증여세를 신고하는 사례가 빈번하다는 점이 문제로 지적되었습니다.

중형 아파트보다 초고가 아파트의 세금이 낮아지는 역전 현상

공시가격을 기준으로 세금을 부과하면 중형 아파트보다 초고가 아파트의 세금이 낮아지는 불합리한 현상이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 서울 도곡동 타워팰리스(223.6㎡)를 기준시가 37억 원으로 증여할 경우 세금은 약 13억 7000만 원입니다. 그러나 추정 시가가 70억 원에 달함에도 불구하고 시가 산정이 어렵다는 이유로 기준시가가 적용되고 있는 상황입니다. 반면, 시가 40억 원의 서울 성수동 트리마제(84㎡)는 기준시가 25억 원을 적용해 약 15억 2000만 원의 증여세를 내야 합니다. 이러한 역전 현상을 방지하기 위해 감정평가가 더욱 중요해졌습니다.

납세자에게 주어지는 혜택

국세청은 자진 감정평가를 유도하기 위해 납세자에게 감정평가 수수료 최대 500만 원 공제 혜택을 제공합니다. 감정가액으로 신고할 경우 상속·증여세가 증가하지만, 향후 부동산 양도 시 발생하는 양도소득세가 줄어드는 장점도 있습니다. 이에 따라 납세자들이 자발적으로 감정가액을 기준으로 세금을 신고하는 비율이 점차 증가할 것으로 기대됩니다.

부동산 외 기타 대상도 감정평가 확대

이번 개정안에서는 주거용 부동산 외에도 골프장, 호텔, 리조트 등 부동산 다량 보유 법인의 자산과 서화, 골동품 등도 감정평가 대상에 포함됩니다. 이는 특정 자산군에 집중된 세금 회피 문제를 방지하기 위한 조치로 보입니다.

새로운 규정 적용 시기와 절차

개정된 규정은 2024년 1월 1일 이후 상속·증여세 법정 결정 기한이 도래하는 부동산부터 적용됩니다. 국세청은 신고 안내 단계에서부터 감정평가 대상 여부를 알리고, 대상 선정 시 감정평가 방법 및 절차를 담은 개별 안내문을 발송할 예정입니다.

국세청의 세금 검증 강화 의의

이번 규정 개정은 상속·증여 부동산의 실제 가치를 반영한 세금을 부과함으로써 과세 형평성을 높이고, 부동산 시장의 투명성을 제고하려는 목적을 담고 있습니다. 특히, 초고가 아파트와 같은 부동산의 공시가격과 시가 간 괴리를 개선하려는 제도적 변화는 부동산 세제의 공정성을 확보하는 데 기여할 것입니다.

 

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용어정리1
공시가격
정부가 매년 주택과 토지의 적정 가치를 조사하여 공시하는 공식 가격

Q1. 공시가격이란 무엇인가요?
공시가격은 정부가 매년 주택과 토지의 적정 가격을 조사하여 발표하는 공식 가격입니다. 주택에 대해서는 '공시가격', 토지에 대해서는 '공시지가'라는 용어를 사용합니다. 공시가격은 세금 부과나 복지 혜택 대상자 선정 등 다양한 행정 목적으로 활용됩니다.

Q2. 공시가격과 공시지가는 어떻게 다른가요?

1. 공시가격: 주택(단독주택, 공동주택)의 적정 가격을 말합니다.
2. 공시지가: 토지의 적정 가격을 말합니다.
   예를 들어, 서울의 한 아파트의 공시가격이 5억 원으로 공시되었다면, 이는 정부가 해당 아파트의 시장 거래가를 반영하여 책정한 적정 가격입니다. 반면, 같은 지역의 500㎡ 토지의 공시지가가 1㎡당 300만 원이라면, 이는 해당 토지의 적정 가격을 의미합니다.

Q3. 공시가격은 누가 어떻게 정하나요?
공시가격은 국토교통부에서 조사하고 산정합니다.

1. 표준주택과 표준지 공시: 국토교통부 장관이 매년 기준일(1월 1일) 기준으로 조사·산정하여 공시합니다.
2. 개별주택과 개별토지 공시: 지자체가 국토부에서 공시한 표준 가격을 기준으로 개별 특성을 반영해 산정합니다.

예를 들어, 특정 단독주택이 위치한 지역의 표준 단독주택 공시가격이 3억 원이라면, 해당 지자체는 이를 기준으로 비슷한 특성을 가진 주택의 개별 공시가격을 산정합니다.

Q4. 공시가격은 왜 중요한가요?
공시가격은 세금 부과 및 복지 혜택 등 약 60여 개의 행정제도에 기준으로 활용됩니다.

1. 세금 부과 기준: 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세 등
2. 복지 제도: 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여 대상자 선정
3. 기타 행정 목적: 건강보험료 산정, 국가장학금 대상자 선정, 공직자 재산 공개 기준

예를 들어, 공시가격 6억 원 이하의 주택을 보유한 1세대 1주택자는 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

Q5. 공시가격은 실제 거래가와 같은가요?
공시가격은 실제 시장 거래가를 완전히 반영하지는 않습니다. 다만, 시세를 기반으로 책정되며, 시장에서 통상적으로 성립될 가능성이 높은 가격으로 산정됩니다. 예를 들어, 어떤 아파트의 실제 거래가가 10억 원일 때 공시가격은 약 6억~7억 원 수준으로 책정될 수 있습니다. 이는 공시가격의 현실화율(시세 반영률)에 따라 달라집니다.

Q6. 공시가격 현실화란 무엇인가요?
공시가격 현실화란 공시가격을 시세와 더욱 가깝게 책정하려는 정책을 말합니다.

1. 2020년 국토교통부는 공동주택의 공시가격 현실화율을 69%로 책정하였고, 이를 2030년까지 90% 수준으로 끌어올릴 계획을 발표했습니다.
2. 현실화율이 낮았던 고가 주택과 단독주택의 공시가격이 특히 상향 조정되고 있습니다.

예를 들어, 과거 시세가 10억 원인 주택의 공시가격이 5억 원이었다면, 점진적으로 9억 원 수준까지 상승하도록 정책이 시행됩니다.

Q7. 공시가격은 어떻게 활용되나요?

1. 세금: 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 과세 기준으로 활용됩니다.
2. 복지: 기초생활보장 대상자 선정, 건강보험료 부과 기준 등에 사용됩니다.
3. 부동산 관련 제도: 청약 무주택자 분류 기준, 실거래가 신고 검증 기준 등으로 활용됩니다.

예를 들어, 공시가격이 9억 원 이상인 주택은 종합부동산세 부과 대상이 됩니다. 또한, 기초연금 대상자 선정 시 공시가격을 기준으로 소득 수준을 판단합니다.

Q8. 공시가격이 낮으면 어떤 문제가 생기나요?
공시가격이 낮으면 부동산 시장에서 불평등과 불균형이 발생할 수 있습니다.

1. 고가 주택이 상대적으로 낮은 세금을 내는 반면, 중저가 주택은 세금 부담이 더 클 수 있습니다.
2. 정부는 이를 개선하기 위해 공시가격 현실화 계획을 발표하고, 시세 반영률을 점진적으로 높이고 있습니다.

예를 들어, 15억 원의 시세를 가진 단독주택의 공시가격이 7억 원으로 책정된다면, 동일한 시세를 가진 아파트의 공시가격이 10억 원일 때 형평성 문제가 발생합니다.

Q9. 공시가격은 어디에서 확인할 수 있나요?
공시가격은 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미를 통해 조회할 수 있습니다.

1. 표준주택, 표준지, 개별주택, 공동주택의 공시가격을 모두 열람할 수 있습니다.
2. 공시가격에 이의가 있다면 이의신청도 가능합니다.

예를 들어, 본인이 보유한 아파트의 공시가격이 시세에 비해 지나치게 높게 책정되었다고 판단되면, 이의신청을 통해 조정 요청을 할 수 있습니다.

Q10. 공시가격 현실화로 나에게 어떤 영향을 미칠까요?
공시가격 현실화는 세금, 건강보험료 등 경제적 부담에 직접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

1. 1주택 보유자라면 재산세 감면 혜택을 받을 가능성이 있습니다.
2. 공시가격 상승으로 건강보험료가 증가할 수도 있습니다.

예를 들어, 공시가격 6억 원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자는 재산세율 인하 혜택을 받아 약 10만 원의 세금을 절감할 수 있습니다.

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용어정리2
감정평가
유·무형 재산의 경제적 가치를 평가하여 금액으로 산정하는 전문 서비스

Q1. 감정평가란 무엇인가요?

감정평가는 토지, 건물, 기계, 선박, 항공기 등 유·무형 재산의 경제적 가치를 법적, 경제적, 기술적 측면에서 분석하고 이를 금액으로 평가하는 전문적인 서비스입니다. 감정평가는 부동산 거래, 보상, 담보 설정, 세금 산정 등 다양한 의사결정에 중요한 자료를 제공합니다. 예를 들어, 토지를 매입하려는 기업이 해당 토지의 가치를 정확히 평가받아 적정한 매입 가격을 정하는 데 감정평가가 활용될 수 있습니다.

Q2. 감정평가의 대상에는 어떤 것들이 포함되나요?

감정평가 대상은 크게 부동산, 기업 자산, 특수 물건으로 구분됩니다.

1. 부동산: 토지, 건물, 아파트, 임야, 과수원 등
   예) 서울에 위치한 상가 건물의 감정평가를 통해 적정 매매가를 산정합니다.
2. 기업 자산: 공장, 자동차, 중기, 선박, 항공기 등
   예) 제조업체가 공장을 매각하기 전 해당 공장의 시장 가치를 평가받습니다.
3. 특수 물건: 광업권, 어업권, 상표권, 주식, 특허권 등
   예) IT 회사가 보유한 특허권의 가치를 평가하여 투자자에게 제시합니다.

Q3. 감정평가는 어떤 방식으로 이루어지나요?

감정평가는 크게 세 가지 방식으로 이루어집니다.

1. 원가방식: 대상의 재료비와 제작비를 기준으로 평가
   예) 새로 지어진 건축물의 건축비를 기준으로 감정가를 산정합니다.
2. 비교방식: 유사한 거래 사례를 바탕으로 평가
   예) 인근 지역에서 최근 거래된 아파트의 가격을 참고하여 감정가를 산정합니다.
3. 수익방식: 대상이 창출할 수 있는 소득을 기준으로 평가
   예) 상업용 건물이 매월 발생시키는 임대료를 바탕으로 가치를 산정합니다.

Q4. 감정평가는 어떤 원리에 따라 이루어지나요?

감정평가에는 여러 경제적 원리가 적용됩니다.

1. 수요와 공급의 원리: 가치는 수요와 공급의 균형에 따라 결정됩니다.
   예) 특정 지역의 토지 수요가 급증하면 감정가는 상승할 가능성이 높습니다.
2. 대체의 원리: 유사한 대상의 가치가 감정가에 영향을 미칩니다.
   예) 두 개의 비슷한 토지가 있다면, 하나의 가치가 다른 하나에 영향을 미칩니다.
3. 기회비용의 원리: 대안을 포기한 비용이 가치를 결정합니다.
   예) 상가를 개발하기로 한 토지는 농지로 사용하는 경우의 잠재적 수익을 고려해 평가됩니다.
4. 외부성의 원리: 주변 환경이 감정가에 영향을 미칩니다.
   예) 고급 주택가에 위치한 건물은 인근 환경으로 인해 가치가 상승합니다.

Q5. 감정평가가 사용되는 주요 사례는 무엇인가요?

1. 공시지가 산정: 표준지 및 개별 토지의 공시지가를 산정합니다.
   예) 정부가 매년 발표하는 공시지가의 기초 자료로 감정평가가 활용됩니다.
2. 담보 감정평가: 금융기관에서 대출 시 담보물의 가치를 평가합니다.
   예) 주택담보대출을 위해 은행이 주택의 감정평가를 진행합니다.
3. 보상 감정평가: 공공사업으로 인한 보상금을 산정합니다.
   예) 도로 건설로 수용되는 토지의 보상액을 평가합니다.
4. 기업 가치 평가: 인수합병(M&A)이나 투자 시 기업의 가치를 평가합니다.
   예) 스타트업이 투자 유치를 위해 보유 자산을 감정평가받습니다.
5. 조세 산정: 세금 부과를 위한 기준 가격을 산정합니다.
   예) 상속세나 증여세 부과 시 감정평가 결과가 활용됩니다.

Q6. 감정평가가 왜 중요한가요?

감정평가는 재산의 객관적 가치를 제공함으로써 투명하고 합리적인 의사결정을 가능하게 합니다. 또한, 법적 분쟁을 예방하고, 공정한 거래와 보상을 지원하며, 세금 산정의 기준이 됩니다. 예를 들어, 상속 재산 분할 과정에서 정확한 감정평가는 가족 간의 갈등을 줄이고 공정한 분배를 돕습니다.

Q7. 감정평가사는 어떤 역할을 하나요?

감정평가사는 감정평가 대상의 시장 가치, 소득, 비용 등을 분석하여 공정하고 정확한 결과를 제공합니다. 이들은 법적, 경제적, 기술적 지식을 활용하여 고객에게 신뢰할 수 있는 평가 결과를 제시합니다.

감정평가는 재산의 가치를 명확히 하고, 이를 바탕으로 다양한 경제 활동과 의사결정에 기여하는 중요한 역할을 합니다.

 

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용어정리3
양도소득세
자산 양도로 얻은 이익에 부과되는 소득세

Q1. 양도소득세란 무엇인가요?

양도소득세는 자산을 매도하여 발생한 소득(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 예를 들어, 5년 전에 5억 원에 구입한 집을 현재 7억 원에 팔았다면, 발생한 차익 2억 원에 대해 양도소득세를 내야 합니다.

Q2. 양도소득세는 모든 자산에 부과되나요?

아닙니다. 대표적으로 다음과 같은 자산의 양도 시 양도소득세가 부과됩니다:

1. 부동산: 토지, 건물, 아파트 등
2. 주식: 대주주의 주식, 비상장 주식, 해외 주식 등
3. 기타 자산: 상가 임차권, 영업권, 회원권 등

예외적으로, 재고자산(예: 가게의 상품)이나 무상으로 증여한 자산에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.

Q3. 1세대 1주택자는 양도소득세를 내지 않아도 되나요?

일부 조건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다:

1. 보유 기간: 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.
2. 거주 요건: 특정 조정대상지역에서는 2년 이상 거주해야 합니다.
3. 고가 주택 여부: 주택 가격이 12억 원 이하인 경우에만 비과세가 적용됩니다. 12억 원을 초과하는 경우, 초과분에 대해서만 과세됩니다.

예시: 15억 원에 매도한 주택이 있다면, 12억 원까지는 비과세 혜택을 받고, 3억 원에 대해서만 양도소득세를 계산합니다.

Q4. 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

양도소득세는 아래 공식에 따라 계산됩니다:

양도소득세 = (양도금액−취득가액−필요경비)×세율

1. 필요경비: 취등록세, 중개수수료, 리모델링 비용 등
2. 세율: 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 적용됩니다.

예시:

1. 취득가액: 5억 원
2. 양도금액: 7억 원
3. 필요경비: 5천만 원
   => 양도차익: 7억 원 - 5억 원 - 5천만 원 = 1억 5천만 원
   => 과세표준: 1억 5천만 원
   => 세율: 35%
   => 세금: 1억 5천만 원 × 35% = 약 5천 2백 5십만 원

Q5. 양도소득세 신고와 납부는 어떻게 하나요?

1. 신고 기한: 자산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내
2. 신고 방법: 홈택스를 통해 전자 신고하거나 세무서를 방문하여 신고 가능합니다.
3. 납부 방법: 은행, 우체국, 또는 신용카드로 납부할 수 있습니다.

유의사항: 신고를 하지 않으면 무신고 가산세(20%)와 납부 불성실 가산세(1일 0.03%)가 부과될 수 있으니 기한 내 신고가 중요합니다.

Q6. 부동산 장기보유 특별공제란 무엇인가요?

부동산을 오랜 기간 보유한 경우, 매매차익에서 일정 비율을 공제받을 수 있는 제도입니다.

1. 3년 이상 보유: 공제율 6%
2. 최대 15년 보유: 공제율 30%
   1세대 1주택의 경우, 보유 기간에 따라 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

예시: 1세대 1주택자가 10년 동안 보유한 주택을 매도한다면 매매차익의 70%를 공제받을 수 있습니다.

Q7. 양도소득세는 어떤 경우 감면이 가능한가요?

다음과 같은 경우 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다:

1. 자경농지: 농업인이 직접 경작한 농지를 양도한 경우
2. 미분양주택: 정부가 정한 요건을 충족하는 미분양주택의 양도
3. 대체 취득: 기존 주택 매각 후 일정 기간 내 신규 주택 취득

8. 주식 거래 시에도 양도소득세를 내야 하나요?

네, 특정 조건에서 주식 거래 시에도 양도소득세가 부과됩니다:

1. 국내 주식: 대주주(보유지분 가족 합산 10억 원 이상)인 경우
2. 해외 주식: 모든 투자자에게 부과 (20~25%)

Q9. 양도소득세를 줄이기 위한 팁이 있나요?

1. 장기 보유: 보유 기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
2. 정확한 경비 계산: 리모델링, 수리비용 등을 세액에서 공제받을 수 있으니 증빙서류를 철저히 관리하세요.
3. 전문가 상담: 복잡한 세법 변경 사항을 숙지하기 어려운 경우 세무사에게 상담을 의뢰하는 것이 유리합니다.

Q10. 양도소득세 관련 변경 사항은 어디에서 확인하나요?

국세청 홈페이지의 알기 쉬운 양도소득세 페이지에서 최신 정보를 확인하는 것이 가장 안전합니다. 또한, 부동산 계산기, 셀리몬, TAX AI 같은 서비스도 유용합니다.

마무리

양도소득세는 자산 양도 시 반드시 고려해야 할 중요한 세금입니다. 세법은 자주 변경되므로 최신 정보를 확인하고, 필요하면 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.