대출 규제와 청약 시장의 온도 차: 수도권은 ‘활활’, 지방은 ‘냉랭’

일자 : 2024년 11월 20일(수)

최근 정부의 대출 규제와 은행권의 가산금리 인상 등으로 부동산 시장이 크게 영향을 받고 있습니다. 하지만 수도권과 지방의 청약 시장은 극명한 온도 차를 보이고 있는 상황입니다.

수도권 청약 시장의 열기

수도권 청약 시장은 여전히 높은 경쟁률과 많은 수요를 보이고 있습니다. 서울의 경우 올해 1~10월 동안 총 24개 단지, 3,290가구가 분양되었지만, 11월 한 달 동안에만 7개 단지, 3,681가구가 일반분양될 예정입니다. 이는 월간 최대 공급 물량으로, 연간 분양 물량이 거의 한 달 만에 몰린 셈입니다.

서울의 1순위 청약 경쟁률은 평균 155.1대 1에 달하며, 이는 전국 평균(13.0대 1)이나 수도권 평균(20.6대 1)을 크게 웃도는 수치입니다. 특히 서울의 노후주택 비율 증가와 분양가 상승이 청약 열기를 더욱 부추기는 원인으로 꼽힙니다.

예를 들어, 서울의 인기 지역 단지들은 분양가 상승에도 불구하고 수요가 몰리고 있습니다. 한 부동산 업계 관계자는 "분양가는 매년 오르며, 내년에는 더 상승할 것으로 보이기 때문에 올해 분양되는 단지들을 선점하려는 움직임이 활발하다"고 분석했습니다.

지방 청약 시장의 침체

반면, 지방 청약 시장은 냉랭한 분위기입니다. 미분양 사태가 이어지며 수요가 급격히 줄어들고 있습니다. 지방의 신규 분양 단지들은 대출 규제 강화로 인해 매수세가 위축되면서 공급이 수요를 초과하는 현상이 뚜렷해지고 있습니다.

예를 들어, 대구와 광주 등 일부 지방 도시에서는 신규 단지가 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 '마이너스 프리미엄(마피)' 현상이 발생하고 있습니다. 이는 분양 당시보다 주택 가치가 하락했다는 의미로, 수요 부족의 심각성을 보여줍니다.

정부 정책과 금융권의 대출 규제

정부는 가계부채를 줄이기 위해 대출 규제를 강화하고 있습니다. 주택담보대출과 전세대출은 물론, 신용대출에도 규제가 적용되며, 주요 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)들은 비대면 대출 창구를 닫고 가계대출 총량 관리를 강화하고 있습니다.

한국은행의 자료에 따르면, 가계대출 잔액은 2024년 3분기 기준 1,913조 8,000억 원으로 전분기 대비 18조 원 증가했습니다. 이 중 주택담보대출이 19조 4,000억 원 증가했지만, 신용대출 등 기타 대출은 3조 4,000억 원 줄어들었습니다.

한 예로, KB국민은행은 가계대출 총량 관리를 잘 수행한 덕분에 일부 대출 한도를 늘릴 수 있었지만, 다른 은행들은 목표치를 초과해 금융당국의 페널티를 받을 우려가 있는 상황입니다.

예대금리차 확대와 '이자 장사' 논란

은행들은 대출 금리를 꾸준히 올리고 있지만, 예금 금리는 낮춰 예대금리차가 확대되고 있습니다. 5대 은행의 가계대출 예대금리차는 2024년 9월 기준 0.734%p로, 이는 7월(0.43%p) 대비 크게 상승한 수치입니다. NH농협은행의 경우, 예대금리차가 1%p를 넘어서면서 '이자 장사' 논란이 더욱 커지고 있습니다.

앞으로의 전망

전문가들은 수도권의 청약 열기가 당분간 지속될 것으로 보이지만, 대출 규제와 금리 인상 등의 요인이 누적되면서 상승세가 둔화될 가능성이 있다고 예상합니다. 반면, 지방은 수요 회복이 쉽지 않아 당분간 침체기를 벗어나기 어려울 것으로 보입니다.

부동산 시장에서 가장 중요한 것은 지역별 수요와 공급의 균형입니다. 수도권과 지방 간의 청약 시장 온도 차는 이 균형이 깨진 사례로, 각 지역의 특성을 고려한 정책적 접근이 필요합니다.

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용어정리 1
마이너스 프리미엄(마피)
분양권이 초도 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 상황

Q1. 마이너스 프리미엄이란 무엇인가요?

마이너스 프리미엄은 부동산 시장에서 분양권이 초도 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 경우를 말합니다. 원래 분양권은 공급보다 수요가 많을 때 웃돈(프리미엄)을 붙여 거래되지만, 반대로 분양가보다 저렴하게 거래되는 경우 그 차액을 마이너스 프리미엄이라고 합니다.

Q2. 마이너스 프리미엄이 발생하는 이유는 무엇인가요?

마이너스 프리미엄은 주로 다음과 같은 이유로 발생합니다:

1. 고분양가 논란: 초기 분양가가 주변 시세보다 높을 경우, 분양권 가격이 하락할 가능성이 높습니다.
   (예: 서울 강북구의 한 아파트는 초도 분양가가 11억 원이었지만 현재 마이너스 7,000만 원에 거래되고 있습니다.)
   
   
2. 입지 조건 부족: 역세권과 같은 입지 조건이 부족하거나 주변 생활 편의 시설이 열악할 경우 발생합니다.
   (예: 서울 동대문구의 ‘신설동역자이르네’는 역세권임에도 불구하고 마이너스 1억 1,000만 원에 거래되었습니다.)
   
   
3. 과잉 공급: 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 특정 주택 유형이 한꺼번에 많이 공급되면 수요가 부족해지면서 마이너스 프리미엄이 형성됩니다.
   (예: 강서구의 한 오피스텔은 마이너스 1억 600만 원까지 하락했습니다.)
   
   
4. 금리 인상: 대출 상환 부담이 커지면서 분양권을 처분하려는 사람들이 많아지면 가격이 하락합니다.

Q3. 마이너스 프리미엄 매물을 구매하면 좋은 기회인가요?

마이너스 프리미엄 매물은 분양가보다 저렴하게 구매할 수 있다는 점에서 장점이 있습니다. 그러나 구매 전에 아래 사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다:

1. 환금성: 추후 매도할 때도 수요가 부족하다면 가격이 오르지 않을 가능성이 큽니다.
2. 입지와 조건: 해당 지역의 발전 가능성이나 생활 편의성을 고려해야 합니다.
3. 재무적 부담: 계약금과 잔금 마련이 가능한지 확인해야 합니다.
   예: 서울 강북구의 한 아파트는 계약금 3억 원을 현금으로 마련해야 해 매수자가 적었습니다.

Q4. 마이너스 프리미엄이 붙은 매물은 어떤 경우에 주로 나타나나요?

1. 소규모 단지: 대규모 아파트 단지에 비해 소규모 단지는 선호도가 낮아질 수 있습니다.
   예: 구로구의 한 소형 평형 단지는 마이너스 5,500만 원까지 하락했습니다.
   
   
2. 비역세권: 대중교통 이용이 불편한 경우 마이너스 프리미엄이 붙을 가능성이 높습니다.
   예: 서울 외곽 지역 아파트는 입지 조건이 열악해 마피 매물이 많습니다.
   
   
3. 특정 주택 유형: 오피스텔이나 생활형 숙박시설은 투자 수요가 제한적이기 때문에 가격 하락이 심합니다.

Q5. 실제 마이너스 프리미엄 사례를 알려주세요.

1. 서울 강북구 ‘한화포레나미아’
   • 초기 분양가: 10억 4,822만 원
   • 현재 거래가: 7,000만 원 마이너스(10억 2,642만 원)
   • 원인: 고분양가 논란과 현금 부담
2. 서울 동대문구 ‘신설동역자이르네’
   • 초기 분양가: 8억 5,400만 원
   • 현재 거래가: 1억 1,000만 원 마이너스(7억 4,400만 원)
   • 원인: 수요 부족과 과잉 공급
3. 강서구 ‘롯데캐슬르웨스트’
   • 초기 분양가: 8억 8,000만 원
   • 현재 거래가: 1억 이상 마이너스
   • 원인: 오피스텔로의 용도 전환 불확실성

Q6. 마이너스 프리미엄이 없는 매물도 있나요?

마이너스 프리미엄이 붙지 않은 ‘무피’ 매물도 존재합니다. 이는 초도 분양가와 같은 가격에 거래되는 경우를 말합니다. 다만, 무피 매물도 환금성이 좋지 않은 경우가 많으므로 주의가 필요합니다.

Q7. 마이너스 프리미엄 매물을 고려할 때 주의할 점은 무엇인가요?

1. 시장 상황 분석: 해당 지역의 미래 가치와 공급 과잉 여부를 파악하세요.
2. 금융 계획 점검: 잔금을 마련할 수 있는지 확인하세요.
3. 전문가 상담: 공인중개사나 부동산 전문가와 상담하여 매물의 적정성을 판단하세요.

Q8. 마이너스 프리미엄 매물은 언제 사는 게 좋을까요?

1. 본인이 실거주 목적으로 매수를 고려하는 경우, 자금 여력이 충분하다면 마이너스 프리미엄 매물을 검토할 수 있습니다.
2. 다만, 투자 목적으로는 적합하지 않을 수 있으니 신중한 판단이 필요합니다.

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용어정리 2
가계부채
가구가 금융기관으로부터 빌린 돈으로, 개인과 국가 경제에 중대한 영향을 미치는 재정적 부담

Q1. 가계부채란 무엇인가요?
가계부채는 가구가 금융기관 등으로부터 빌린 돈을 말합니다. 쉽게 말해, 집안 살림을 꾸리기 위해 진 빚입니다. 예를 들어, 주택 구입을 위해 은행에서 대출받은 돈이나 신용카드 할부 결제 금액이 가계부채에 해당합니다. 다만, 사채와 같은 비공식적인 대출은 가계부채 통계에 포함되지 않습니다.

Q2. 가계부채는 왜 생기나요?
가계부채는 주로 다음과 같은 이유로 발생합니다:

1. 주택 구입: 많은 사람들이 집을 구입하기 위해 대출을 받습니다. 한국에서는 전세 제도와 같은 독특한 주거 문화도 가계부채 증가의 원인입니다.
2. 교육비와 의료비: 고등교육과 병원 치료비가 비싼 경우 대출을 통해 이를 충당하는 사례가 많습니다.
3. 사업 운영 자금: 자영업자들이 가게 운영에 필요한 자금을 마련하기 위해 대출을 받는 경우도 포함됩니다.

Q3. 가계부채는 얼마나 중요한 문제인가요?
가계부채는 개인뿐만 아니라 국가 경제에도 큰 영향을 미칩니다.

1. 금리 변화에 민감: 가계부채가 많으면 금리가 오를 때 가구의 이자 부담이 커져 소비와 투자가 위축될 수 있습니다.
2. 경제 위기 가능성: 가계부채 비율이 지나치게 높아지면 대출 상환 불이행(디폴트)이 늘어나 은행과 같은 금융기관도 위험해질 수 있습니다.
3. 저출산 및 내수 문제: 높은 부채는 결혼이나 출산, 소비에 부담을 주어 인구 감소와 내수 침체를 심화시킬 수 있습니다.

Q4. 다른 나라들과 비교했을 때, 한국의 가계부채 수준은 어떤가요?
한국의 가계부채는 국내총생산(GDP) 대비 100%를 넘을 정도로 높은 편입니다. 이는 선진국 평균인 69%를 크게 초과한 수준입니다. 주요 특징은 다음과 같습니다:

1. 높은 부동산 비중: 한국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비율은 약 64%로, 미국(28.5%)이나 일본(37%)보다 훨씬 높습니다.
2. 낮은 정부부채: 한국은 가계부채가 높은 대신 정부부채가 낮은 편입니다. 이는 국민 개인이 주거비, 교육비, 의료비 등을 스스로 감당해야 하는 구조 때문입니다.

Q5. 가계부채는 어떻게 해결할 수 있나요?
가계부채 문제를 해결하기 위해 다음과 같은 정책적 접근이 필요합니다:

1. 금융 지원 확대: 신혼부부와 같은 실수요자에게 낮은 금리와 우대조건을 제공하여 대출의 건전성을 높여야 합니다.
2. 주거 안정 정책: 단순히 주택 공급을 늘리는 것이 아니라 안정적인 임대 주거 서비스를 확대해야 합니다.
3. 사회안전망 강화: 공공임대주택 비율을 높이고, 교육 및 의료 지원을 확대하면 개인의 부채 부담을 줄일 수 있습니다.

Q6. 가계부채가 높으면 어떤 문제가 발생하나요?

1. 경제 위기 발생 가능성: 개인과 기업이 빚을 갚지 못하면 금융기관까지 연쇄적으로 어려움을 겪게 됩니다.
2. 소비 위축: 빚을 갚기 위해 가계는 소비를 줄이게 되고, 이는 내수 경기 침체로 이어질 수 있습니다.
3. 금리 민감도 증가: 금리가 조금만 올라가도 가계의 이자 부담이 크게 증가해 경제 안정성을 해칠 수 있습니다.

Q7. 가계부채와 관련해 개인이 주의할 점은 무엇인가요?

1. 대출 한도 내에서 사용: 상환 가능성을 충분히 고려하여 대출을 받아야 합니다.
2. 금리 변동에 대비: 변동금리 대출은 금리가 상승할 경우 부담이 커질 수 있으므로 고정금리 대출을 선택하는 것도 방법입니다.
3. 재무관리 강화: 예산을 세우고 지출을 조절해 불필요한 부채를 늘리지 않도록 주의해야 합니다.

Q8. 가계부채와 관련된 긍정적인 효과는 없나요?
가계부채가 항상 부정적인 것은 아닙니다. 적절히 활용하면 다음과 같은 긍정적인 효과도 있습니다:

1. 자산 형성 기회: 주택 구입을 통해 안정적인 생활 기반을 마련할 수 있습니다.
2. 경제 활성화: 대출을 통한 소비와 투자는 경제 성장의 원동력이 될 수 있습니다.
   
   

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용어정리 3
주택담보대출
주택을 담보로 자금을 빌려주는 대출 상품으로, 집값 부담을 줄이며 장기적으로 상환할 수 있는 금융 서비스

Q1. 주택담보대출이 무엇인가요?

주택담보대출은 말 그대로 주택(아파트, 단독주택 등)을 담보로 필요한 자금을 빌리는 금융상품입니다. 대출을 받은 사람이 돈을 갚지 못할 경우, 금융기관은 담보로 잡힌 주택을 처분하여 빌려준 돈을 회수합니다. 이 대출은 주택을 구매하려는 사람뿐만 아니라 이미 주택을 소유한 사람도 이용할 수 있습니다.

Q2. 주택담보대출은 왜 필요할까요?

집값은 대부분 사람들에게 매우 큰 금액입니다. 따라서 한 번에 모든 금액을 지불하기 어려운 경우가 많습니다. 주택담보대출을 통해 집값의 일부를 빌리고, 나머지 금액은 자신의 자본으로 충당할 수 있습니다. 이렇게 하면 오랜 기간에 걸쳐 빌린 돈을 조금씩 상환할 수 있어 주택 구입 부담을 덜 수 있습니다.

Q3. 주택담보대출의 주요 규제(LTV, DTI, DSR)는 무엇인가요?

주택담보대출에는 아래와 같은 규제가 적용됩니다.

1. LTV(Loan To Value): 담보로 잡은 집값 대비 대출 가능한 비율입니다. 예를 들어, LTV가 40%라면 1억 원짜리 집에 대해 최대 4000만 원까지만 대출받을 수 있습니다.
2. DTI(Debt To Income): 대출자의 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율입니다. 연 소득이 3000만 원인 사람이 DTI 40% 규제를 받는다면, 매년 갚아야 할 원리금이 1200만 원을 초과할 수 없습니다.
3. DSR(Debt Service Ratio): DTI보다 강화된 기준으로, 주택담보대출뿐 아니라 학자금 대출, 신용 대출 등 모든 대출 원리금을 소득 대비로 평가합니다.

Q4. 주택담보대출 금리는 어떻게 결정되나요?

금리는 대출의 종류와 조건에 따라 다르며, 고정금리와 변동금리로 나뉩니다.

1. 고정금리: 일정 기간 동안 변하지 않는 금리입니다. 안정성을 선호하는 대출자에게 적합합니다.
2. 변동금리: 금리가 일정 주기(6개월, 1년 등)마다 변경됩니다. 금리가 하락할 것으로 예상되는 경우 유리합니다.

Q5. 상환 방식은 어떤 종류가 있나요?

대출금을 어떻게 갚느냐에 따라 다음과 같은 방식이 있습니다.

1. 원금균등상환: 원금을 매달 일정하게 나누어 갚는 방식입니다. 초기 상환 부담이 크지만, 총 이자 부담이 적습니다.
2. 원리금균등상환: 원금과 이자를 합친 금액을 매달 동일하게 상환합니다. 일정한 금액으로 상환하기 때문에 자금 계획 세우기에 좋습니다.
3. 만기일시상환: 만기일까지는 이자만 내다가 만기일에 원금을 한 번에 갚는 방식입니다. 이자를 가장 많이 내는 방식이지만 초기 부담이 적습니다.

Q6. 주택담보대출로 집을 사는 것이 정말 유리한가요?

주택담보대출을 활용하면 적은 자본으로도 집을 구입할 수 있습니다. 집값이 상승한다면 자산가치가 증가하여 재테크 효과를 누릴 수 있습니다. 예를 들어, 6억 원짜리 집을 4억 2000만 원 대출받아 구입했을 때, 10년 후 집값이 12억 원으로 상승하면 대출 이자를 감안하더라도 자산가치 증가로 이득을 보게 됩니다. 반면, 전세로 거주하며 집값이 상승했다면 나중에 더 큰 대출을 받아야 하는 상황이 올 수 있습니다.

Q7. 정부지원 대출 상품은 어떤 것이 있나요?

정부는 서민 주거 안정을 위해 다양한 지원 대출 상품을 운영합니다. 대표적인 상품으로는 보금자리론, 디딤돌대출 등이 있습니다. 이 상품들은 일반 대출보다 금리가 낮고, DSR 규제가 적용되지 않는 경우도 있어 신혼부부나 다자녀 가구에 유리합니다. 다만, 조건이 까다로울 수 있으니 사전에 자격 요건을 잘 확인해야 합니다.

Q8. 주택담보대출을 갈아타려면 어떤 점을 고려해야 하나요?

대출 금리가 낮은 상품으로 갈아타는 것을 대환대출이라고 합니다. 하지만 갈아타기 전에 아래 사항을 꼼꼼히 따져야 합니다.

1. 중도상환수수료: 기존 대출을 조기 상환할 때 발생하는 수수료입니다.
2. 대출 한도: 새로운 대출 한도가 기존 대출 잔액보다 적다면 차액을 별도로 마련해야 할 수도 있습니다.
3. 금리 조건: 갈아탄 후에도 금리가 상승할 가능성을 고려해야 합니다.

Q9. 주택담보대출을 잘 활용하기 위해 꼭 알아야 할 팁은 무엇인가요?

1. 소득 대비 적정 수준의 대출을 받으세요. 과도한 대출은 자금 관리에 부담을 줄 수 있습니다.
2. 비교 플랫폼을 활용하여 여러 상품을 비교하세요. ‘금융상품한눈에’ 같은 사이트에서 금리, 한도, 조건 등을 쉽게 확인할 수 있습니다.
3. 부동산 시장 상황을 면밀히 분석하세요. 집값이 상승할 가능성이 크다면 대출을 활용한 투자가 유리할 수 있지만, 하락장이 예상된다면 신중해야 합니다.

Q10. 주택담보대출이 꼭 필요한 경우는 언제인가요?

• 첫 주택 구매: 집값 부담을 덜기 위해 대출이 필수적입니다.
• 기존 주택 활용: 소유한 주택을 담보로 대출받아 자금을 유동적으로 운용할 수 있습니다.
• 장기적인 자산 형성: 주택을 통한 자산 증대를 목표로 하는 경우 유용합니다.

주택담보대출은 자산 증대와 안정적인 주거 마련을 동시에 달성할 수 있는 중요한 금융상품입니다. 다만, 자신의 재무 상황과 시장 환경을 철저히 고려하여 적절히 활용하는 것이 중요합니다.